Quando alugamos um imóvel, o referido negócio é feito através de um contrato de locação. E, com isso, surgem as dúvidas sobre a renovação deste contrato de locação, nada mais comum.
Quem está alugando o imóvel (chamado de locatário/inquilino) se preocupa, neste momento de renovação do contrato, com o aumento do preço do aluguel. Aquele que oferece o imóvel para alugar (chamado de locador) precisa se preocupar com as formas de reajuste deste aluguel.
E assim, surgem diversas perguntas sobre os direitos e deveres de cada um, locador e locatário, quando haverá a renovação do contrato de locação.
Primeiramente, é importante dizer que neste artigo falaremos de questões sobre locação de bens imóveis, sejam eles para residência ou comércio. Muitas coisas que serão citadas neste texto, são informações que estão na lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato. E, também, de informações que estão em alguns artigos do Código Civil de 2002.
Esta lei possui a maior parte das informações jurídicas a respeito das relações entre inquilinos e locadores. Direitos, deveres, penalidades, renovação, ações que podem ser propostas na justiça em determinados casos etc. Por isso, qualquer coisa que é feita entre inquilino e locador, tem como regras aquelas contidas nesta lei (8.245/1991).
Quando ocorre a renovação do contrato de locação?
Todo contrato de locação possui um prazo estipulado, e para haver a renovação este prazo deve terminar. Ou seja, vai depender de cada prazo colocado no contrato para que exista a sua renovação, inclusive aquela que permanecerá de modo indeterminado.
Tanto no Código Civil, como na lei do inquilinato, é mencionado que um contrato com prazo determinado poderá ser automaticamente renovado para prazo indeterminado.
O art. 574 do Código Civil diz exatamente isso, quando terminado o prazo determinado no contrato, se o inquilino permanecer no imóvel por 30 dias, sem oposição do locador, o contrato de aluguel será renovado por prazo indeterminado.
Já os artigos 46 e 47 da Lei 8.245/ 1991 trazem situações diferentes para os contratos de locação com duração iguais ou maiores de 30 meses, e os contratos de aluguéis com duração menores há 30 meses.
O artigo 46 da lei do inquilinato, diz que se o contrato de aluguel tiver a duração igual ou maior que 30 meses, somente será considerado o prazo indeterminado neste contrato se passados 30 dias onde o locador não tenha se oposto ao aluguel. Assim como fala no artigo do código civil.
No caso do artigo 47 da mesma lei, a renovação para prazo indeterminado ocorre automaticamente, quando o contrato de locação for com duração inferior a 30 meses.
Ambos os artigos, 46 e 47 da lei do inquilinato, mencionados acima, falam dos casos de aluguéis para locação de imóvel para moradia. O código civil não faz essa diferenciação, ele apenas fala em renovação de locação de coisas, e deixa para a lei do inquilinato fazer essa diferenciação de regras para renovação do contrato.
Nos casos de aluguéis de imóveis para fins comerciais, ou locação não residencial, a renovação ocorre quando terminar o contrato, podendo ser prorrogado, por igual período se, o locatário permanecer por 30 dias no imóvel e o locador não se opor. Somente neste caso, o contrato de locação para fins comerciais é renovado com tempo indeterminado.
Ainda, para ocorrer a renovação do contrato de locação de bens imóveis para fins comerciais, por igual período, é necessário cumprir alguns requisitos que estão no artigo 51 da Lei do Inquilinato.
São eles:
1º O contrato de locação deve ter sido feito por escrito e deve ter um prazo determinado;
2º O prazo mínimo do contrato para renovar deve ser de 5 anos;
3º O inquilino (locatário) deve estar com o mesmo tipo de negócio/comércio naquele imóvel por, no mínimo, 3 anos;
Este último talvez seja mais difícil de compreender, por isso passo a um exemplo. João alugou a sala comercial de Manoel para estabelecer sua Padaria por 5 anos. Porém, em dois anos, seu negócio com a padaria não deu certo e logo depois ele abriu, no mesmo lugar, uma loja de artigos para a casa e, este negócio prosperou e permaneceu por 3 anos ali no imóvel do Manoel. Assim, o João poderá renovar o contrato de aluguel com o Manoel por mais 5 anos, pois cumpriu com o terceiro requisito do artigo 51, que era ter no imóvel o mesmo tipo de comércio, neste caso, venda de utensílios domésticos, por 3 anos.
Mesmo que João tenha mudado seu negócio de padaria (serviços alimentícios) para uma loja que vende artigos domésticos, ele permaneceu com este último por 3 anos, período em que o artigo 51 da Lei de Inquilinato solicita para que ocorra a renovação por igual período do contrato.
Porém, se não houver a menção em renovar o contrato de locação não residencial e, o locatário permanecer no imóvel durante 30 dias, após o término do contrato, sem que o locador se oponha, este contrato será renovado por prazo indeterminado (artigo 56, parágrafo único da Lei 8.245/1991 – Lei de Locações ou Lei do Inquilinato). Esta é a mesma situação que ocorre com os contratos de locação de imóvel para fins de moradia com duração igual ou maior do que 30 meses.
Renovação de contrato de locação para uso não residencial na Lei de Locações ou Inquilinato Lei nº 8.245/1991.
A lei de locação de imóveis (lei do inquilinato), possui artigos específicos para a renovação de contrato de locação de imóveis para fins comerciais. (artigos 51 e 52 da Lei.
No artigo 51 da lei estão mencionados os requisitos que devem ser cumpridos para que o locatário (inquilino) tenha direito a renovação do contrato de locação pelo mesmo período.
Neste mesmo artigo, 51 da lei, é mencionado que o direito de renovação de contrato de locação para fins comerciais também é para locações feitas para indústrias e sociedades sem fins lucrativos.
Já o artigo 52, traz informações sobre os direitos do locador para não renovar o contrato de locação. Esses direitos também mencionam que o locatário, em situação determinada, poderá receber indenização por não ocorrer a renovação do contrato. Isso claro, se demonstrar que tal renovação não é necessária e o prejudicará de forma grandiosa no seu comércio.
Direitos e Deveres na renovação do contrato de locação.
Para que um contrato de locação possa ser renovado, tanto o locador quanto o locatário (inquilino), devem cumprir com alguns deveres e possuem também seus direitos, sejam eles na locação de imóveis para moradia ou para fins comerciais.
É possível observar que aquilo que é direito para um, é o dever para o outro. E que os contratos de locação de imóveis podem ter cláusulas estabelecidas de comum acordo entre o locador e o locatário.
Deveres do Locador:
– Garantir o uso pacífico do imóvel ao locatário. Ou seja, o locador não pode colocar barreiras para impedir a locação de acontecer de forma normal, sem problemas;
– Pagar as taxas chamadas de administração imobiliárias, quando o locador faz o aluguel do imóvel através de uma imobiliária, ele precisa pagar certas taxas que são próprias deste tipo de locação, por exemplo;
– Fazer o pagamento de despesas consideradas extraordinárias do imóvel, aquelas despesas que não são para manutenção e sim para dar mais valor ao imóvel, e consequentemente ao seu aluguel.
Direitos do Locador:
– Receber os aluguéis conforme a data e valor que estiver no contrato de locação;
– Ser avisado pelo locatário (inquilino) sobre qualquer dano ou defeito que seja de sua responsabilidade reparar. Desta forma, o locatário ajudará a manter aquele imóvel, o que é um dever seu;
– O locador poderá visitar o imóvel para ver como ele está, mas claro, deverá agendar com o locatário isso. Não pode chegar em qualquer horário e dia, e querer entrar no imóvel para ver como ele está;
Deveres do Locatário:
– Pagar corretamente os aluguéis;
– Usar o imóvel conforme o que foi acordado no contrato. Se para residência, deve apenas usar para moradia; se para fins comerciais, deve o locatário, apenas usar o imóvel que alugou para comércio em geral (lojas, bares, padarias etc.), indústria, escritório, sempre respeitando o que estiver no contrato de locação;
– Realizar rapidamente as reparações por danos causados no imóvel que venham a ser feitos por ele, ou seus familiares, ou usuários etc. Por exemplo, a quebra de uma pia da cozinha;
– Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem que o locador concorde com a mudança;
– Pagar as despesas chamadas de ordinárias, que são aquelas despesas referentes a conservação e manutenção do imóvel; Exemplo: manutenção de elevadores, encanamento, fiação elétrica, limpeza etc.
Direitos do Locatário:
– Receber do locador o imóvel em condições de uso;
– Somente pagar as despesas chamadas de ordinárias, conforme mencionado nos deveres;
– Não deve ser responsabilizado por danos ou defeitos que ocorreram antes da sua locação;
– Não ter a sua locação perturbada pelo locador, de nenhuma forma que impeça o uso normal do imóvel.
– Se o locador se recusar a renovar o contrato de locação do imóvel, sendo que o locatário tenha cumprido todos os deveres, ele poderá pedir a renovação através de uma ação de renovação. (artigos 71 a 74 da Lei de Locações).
– Se recusar a pagar um reajuste abusivo do aluguel;
De que forma é feita a renovação do contrato e por quanto tempo poderá ser feita essa renovação?
A renovação de um contrato de locação ocorre através de um documento chamado de termo aditivo quando esta renovação é expressa (através de um documento de forma escrita). Esse documento, o termo aditivo, conterá as informações de renovação do contrato de locação como período, ajustes nos valores do aluguel etc.
Pode também ocorrer a renovação automática, como já mencionado. Esta renovação automática, se não houver reajuste do aluguel, ou qualquer outra coisa, como mudança de fiador ou substituição de garantia, pode ser feita sem o termo aditivo, também chamada de renovação tácita (sem documento escrito, apenas falada).
O tempo em que a renovação do contrato de locação é feita depende da forma como ele foi realizado. Se a renovação foi tácita/automática (renovação falada), o tempo passa a ser indeterminado. Porém, se a renovação ocorreu através do termo aditivo ou notificação (renovação expressa), o período pode ser acordado entre as partes, geralmente o período de renovação é anual para assim serem feitos os reajustes de aluguel.
Também, se houver um reajuste de aluguel que seja considerado abusivo, um valor que torne a renovação impossível para o locatário, este poderá não renovar o contrato, saindo do imóvel 30 dias após a recusa em renovar. Ou também poderá mover uma ação de revisão de aluguel (artigos 68 a 70 da Lei de Locações), e contestar o aumento provando que ele é absurdo.
É importante mencionar que, a opção de manter a locação por prazo indeterminado pode ser perigosa para o locatário, por conta do que dizem os artigos 46 § 2º e 57 da lei de locações. Tais artigos dizem que o locador poderá pedir ao inquilino (locatário) que saia do imóvel em 30 dias, neste prazo, o locatário, deverá alugar outro imóvel e tomar as providências necessárias para a devolução do imóvel conforme o que estava estabelecido no contrato.
Modificação de garantias e fiador na renovação do contrato de locação.
Na renovação do contrato de locação não ocorrem nenhuma modificação de garantia ou de fiador, pois tais situações permanecem iguais quando renovado o contrato. Ou seja, a lei não obriga que para a renovação de contrato de locação seja necessária a substituição da garantia ou que o fiador seja modificado.
Tais ocorrências só podem acontecer quando houver algum caso especificado no artigo 40 da lei de locações, veja abaixo algumas dessas situações:
– Morte do fiador;
– Quando o fiador sumir e não conseguir ser encontrado;
– Quando o fiador for interditado (impedido de exercer seus direitos), por declaração judicial;
– Quando o fiador estiver em recuperação judicial (empresa do fiador que não vai bem), ou falência decretada por juiz;
– Alienação de todos os bens imóveis do fiador;
– O fiador pedir para sair ou ser retirado;
– Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo que a fiança foi colocada por prazo determinado ao não cumprimento do aluguel;
– Desaparecimento dos bens móveis dados em garantia;
– Desapropriação ou alienação do imóvel alugado;
Espero ter retirado algumas dúvidas que possam existir sobre a renovação de contrato de locação.
Lembre-se, esse artigo é apenas para que você obtenha informações e dicas a respeito da renovação de contrato de locação imóvel. Não substitui uma consulta a um advogado (a). Por isso, converse com seu advogado, pois cada situação possui as suas particularidades.
